Datakeskukset tuovat haasteita kiinteistöportfolioiden ympäristötavoitteisiin

Tekoälyn voimakkaan kasvun myötä datakeskukset ovat nousseet keskeiseen asemaan kiinteistömarkkinoilla ja yhteiskunnassa, ja erityisesti suuret investointihankkeet ovat lisänneet niiden saamaa julkisuutta. Sijoittajille datakeskussektori tuli tutuksi jo aiemmassa investointiaallossa yli kymmenen vuotta sitten. Tuolloin dataa ja palveluita siirrettiin laajasti pilvipalveluihin ja suoratoistopalvelut vakiinnuttivat asemansa kuluttajien keskuudessa. Viisitoista vuotta sitten datakeskuksilla ei ollut omaa luokkaa FTSE EPRA/Nareit -indeksissä, mutta nykyisin niiden osuus globaalissa indeksissä on noin kahdeksan prosenttia ja Yhdysvaltojen indeksissä noin yksitoista prosenttia.

Energian saatavuus kasvun hidasteena

Datakeskusten merkitys tekoälyn kouluttamisen ja operoinnin kannalta on tuonut uuden kerroksen kysyntää digitalisaation rinnalle sekä lisännyt kilpailua myös energiasta – erityisesti uusiutuvista energialähteistä. Useimmilla markkinoilla kaasu ja kivihiili ovat edelleen nopeimmin saatavilla olevat energiamuodot, minkä vuoksi hiilidioksidipäästöjen ennakoidaan IEA:n perusskenaarion mukaan kasvavan vuoteen 2030 saakka. Tulevien vuosien päästökehitykseen vaikuttaa olennaisesti pienydinvoimaloiden kehittäminen, ja ensimmäisiä yksiköitä odotetaan otettaviksi käyttöön Kanadassa vuonna 2028. Suunnittelupöydällä on myös todella innovatiivisia ideoita, kuten maapallon kiertoradalle sijoitettavia datakeskuksia, jotka toimisivat aurinkoenergialla.

Kaikki keinot käyttöön resurssien säästämiseksi

Energiaratkaisujen lisäksi tärkeässä roolissa ovat innovaatiot päästöjen vähentämiseksi ja kuluttajakäyttäytymisen ohjaamiseksi. Suurimmat alan toimijat, Digital Realty ja Equinix, ovat sitoutuneet Science Based Targets -aloitteen mukaisiin tavoitteisiin ja hankkivat valtaosan energiastaan uusiutuvista lähteistä. Kestävyyden edistämiseksi sähköverkon päästöttömän tarjonnan kasvattaminen on kuitenkin välttämätöntä. Teknologinen kehitys vesijäähdytyksessä, puhtaan juomaveden käytön vähentyminen jäähdytystarkoitukseen sekä hukkalämmön hyödyntäminen kaukolämpöverkossa tukevat resurssitehokkuutta. Kuluttajien valinnat vaikuttavat niin ikään kokonaisuuteen, sillä tekoälyllä tuotettujen videoiden ja tekstien määrä ja käyttötarkoitus korostuvat, kun ne asetetaan globaaliin mittakaavaan.

Kilpailu kiristyy – tarvitaanko lisää regulaatiota?

Datakeskukset ovat keskeinen osa yhteiskuntien kehitystä, ja samalla niistä on tullut pysyvä osa myös kiinteistöallokaatiota. Erikoistuneiden REIT-yhtiöiden lisäksi monet teollisuuskiinteistöihin keskittyvät yhtiöt ovat käynnistäneet tai suunnittelevat datakeskusinvestointeja. Nämä investoinnit kasvattavat portfolion hiilialtistusta, joten yhtiöiltä vaaditaan uskottavia päästövähennysstrategioita ja kykyä panostaa uuteen teknologiaan. Mikäli kehitys jää riittämättömäksi, valtiollisen sääntelyn lisääminen voi osoittautua välttämättömäksi ympäristön ja energian hinnan nousun seurauksena. Esimerkiksi Singapore, alueensa toiseksi suurin datakeskusmarkkina, on rajoittanut uusien datakeskusten rakentamista vuodesta 2019 lähtien ympäristövaikutusten hallitsemiseksi. Viime vuosina myönnetyissä luvissa ympäristötekijät ovat olleet keskeisimpiä kriteereitä. Alan kannalta olisi suotavaa, että kaikilla toimijoilla olisi yhtenäiset standardit ja visio toiminnan kehittämiseksi ympäristönäkökulmasta markkinaehtoisesti. Vaarana on kuitenkin, että kilpajuoksu parhaan tekoälyn kehittämisestä menee ympäristöarvojen edelle.